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    das passende Immobilien Investment für Sie!

Wir sind seit vielen Jahren im Immobilienbereich sowie in der Standortberatung tätig und haben uns in diesem Bereich einen Namen erworben. Profitieren Sie von unserem speziellen Wissen und unserer langjährigen Erfahrung.

 

Wir haben ein Konzept entwickelt, um Ihnen die Entscheidungen bei einer Anlage auf dem Immobilienmarkt zu erleichtern. In verschiedenen Schritten unterstützen wir Sie von der ersten Auseinandersetzung mit dem Thema bis zum Kauf einer auf Ihre persönlichen Anforderungen angepaßten Immobilie. Dabei ist jeder Schritt dieser immobilien-Investment-Beratung vollkommen tranparent und nachvollziehbar.

 

Die einzelnen Module unserer Immobilien-Investment-Beratung sind:

  • Erstgespräch
  • Makroanalyse. bzw. Auswahl der geeignetsten Städte
  • Sichtung der regionalen Immobilienmärkte
  • Besichtigung potentieller Anlageobjekte
  • Bewertung potentieller Immobilien Investments

 

Nicht wir treffen Entscheidungen, Sie treffen die Entscheidungen. Wir stehen Ihnen lediglich als Gesprächspartner und Diskussionspartner mit unserem Wissen und unserer Erfahrung bei Ihrem Immobilien Investment zur Verfügung. Dabei sind wir nur Ihren Interessen verpflichtet. Wir vermitteln keine Immobilien, Geldanlagen oder Finanzierungen und erhalten keine Provisionen von Dritten. Wir werden nur von Ihnen für unsere Beratungsleistungen bezahlt. Unsere Beratung ist dabei modular, in einzelnen Schritten, aufgebaut, so daß Sie entscheiden können, welche Beratungsmodule Sie in Anspruch nehmen wollen.

 

Wenn Ihnen jetzt die Frage auf den Nägeln brennt „was kostet diese Immobilien-Investment-Beratung der Contor ?", hier unsere Antwort:

 

Das Gesamtpaket sämtlicher Module, vom Erstgespräch bis zur Immobilienbewertung, kostet in der Regel weniger als 1 % des Kaufpreises der auf Ihre Anforderungen angepaßten Immobilie. Das bedeutet, unsere gesamte unabhängige Beratung kostet deutlich weniger als die Vermittlungsprovision, die sie wahrscheinlich an einen Immobilienvermittler leisten müssen. Dabei ist es sehr gut möglich, die Kosten unserer Beratung in den Kaufverhandlungen für das Immobilien Investment wieder herauszuholen.

 

   Ihre individuellen Anlageanforderungen

+ unser Wissen

+ unsere Erfahrung

= Ihr gewinnbringendes Immobilien Investment

 

Wir sind unabhängig.

Wir vermitteln nicht.

Wir erhalten keine Provisionen.

Wir beraten Sie.

 

In den nächsten Abschnitten verdeutlichen wir die einzelnen Module unseres Beratungspakets, das aus 5 unabhängigen Modulen besteht.

 

1. Erstgespräch und Bedarfserfassung

Erstgespräch Grundlagen

Jede Immobilieninvestition muß auf Ihre persönlichen Anforderungen angepaßt sein. Dazu müssen Ihre individuellen Bedürfnisse bei der Anlage zunächst einmal in Ihrer Gesamtheit erfaßt werden. Vielleicht sollten diese Fragen mit einem externen Berater und Experten diskutiert werden. Für diese Gespräche stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

In diesem Erstgespräch

  • stellen wir Ihnen das Gesamtverfahren vor
  • ermitteln und diskutieren mit Ihnen auf Wunsch Ihre Investitionsmotive
  • legen mit Ihnen auf Wunsch die Höhe der Investitionssumme fest
  • legen mit Ihnen auf Wunsch die Art der Immobilienobjekte fest
  • legen den Anlageradius fest
  • legen den Umfang unserer Beratungsleistung fest

 

Lernen Sie uns und unsere Vorgehensweise zunächst kennen. Wir erläutern Ihnen das Gesamtverfahren zur Ermittlung des für Sie optimalen Immobilien Investments und stehen Ihnen dabei gern für Fragen zu Verfügung.

 

Erstgespräch Details

Das Immobilien Investment muß auf Ihre persönlichen Anlageanforderungen zugeschnitten sein. Hierzu zählt Ihr Kenntnisstand im Immobilienbereich. Ein bereits erfahrener Immobilieninvestor benötigt weniger Unterstützung als ein relativ unerfahrener Investor. Ihr Lebensalter könnte eine Rolle bei der Anlageentscheidung spielen. Ein jüngerer Anleger wird vielleicht eher den Aufbau von Vermögenspositionen im Auge haben, während ein Anleger im fortgeschrittenen Alter die langfristige Sicherung von Vermögenspositionen beabsichtigt. Natürlich ist die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals zur Finanzierung ihrer Anlageimmobilie wichtig. Soll die Finanzierung rein mit Eigenkapital erfolgen oder sollte Fremdkapital hinzukommen? In welchem Verhältnis sollten Eigenkapital und Fremdkapital zueinander stehen? Ihr Beruf könnte wichtig sein. Ein Anleger, der auch im Handwerk oder im Immobilienbereich tätig ist, könnte Tätigkeiten bei Renovierungen, Instandhaltung oder Verwaltung des Objektes selbst übernehmen und wird vielleicht Investitionsobjekte mit höherem Arbeitsbedarf bevorzugen. Welche Art von Immobilien Investment wird bevorzugt? Eine reine Wohnimmobilie oder ein Gewerbeobjekt im Handelsbereich oder ein gemischt genutztes Objekt? Auch die Beantwortung dieser Frage könnte von Ihrem Lebensalter, Ihrem Beruf, Ihrem Kenntnisstand oder dem zur Verfügung stehenden Kapital abhängen. In welchem Radius soll das Investitionsobjekt liegen? Wird bundesweit oder lediglich regional nach einem geeigneten Objekt gesucht oder wird beispielsweise ein Radius von 100 oder 200 Kilometern veranschlagt, um das Immobilien Investment noch mit überschaubarem Aufwand selbst verwalten zu können?

 

 

All diese Fragen können wir Ihnen zwar nicht allein beantworten, aber wir können Ihnen mit unserem Wissen und mit unserer Erfahrung für ein ausführliches und intensives Gespräch oder eine Diskussion zur Seite stehen. Dies führt letztlich zur Klärung der Fragen und geht in Ihr persönliches Investment Profil ein.

 

Sich mit den vorstehenden Fragen und Problemen zu beschäftigen, kann für jeden Anleger wirtschaftlich existenziell sein. Dies betrifft jedoch nicht nur Immobilien Investments, sondern jede Geldanlage. Wenn Sie die Beantwortung derartiger Fragen allein Anlagevermittlern oder abhängigen Beratern überlassen, wundern Sie sich nicht, wenn letztlich nicht Ihre Interessen bei der Auswahl des Investments, sondern die der Vermittler oder abhängigen Berater im Vordergrund standen

 

2. Die Makroanalyse bzw. die Suche der geeigneten Stadt

Grundlagen der Makroanalyse für Immobilien Investments

Nachdem im Erstgespräch bereits der Anlageradius und die Art der gesuchten Immobilie festgelegt wurden, wird jetzt auf dieser Basis eine Makro-Standortanalyse zur Ermittlung der geeignetsten Städte für Ihr Immobilien Investment gefertigt.

 

Bei allen Immobilien Investitionen gilt der Spruch „Lage, Lage, Lage" um erfolgreiche von erfolglosen Immobilien Investments zu unterscheiden. Nur deutlich mehr als zu früheren Zeiten bezieht sich dieser Spruch eher auf den Makrostandort, die ausgewählte Stadt oder Region, als auf den Mikrostandort, die Lage innerhalb der Stadt. Der demographische Wandel in Deutschland, Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands und unterschiedliche ökonomische Entwicklungen deutscher Regionen machen es unerläßlich, die richtige Stadt für eine Immobilienanlage herauszufiltern. Dabei gibt es nicht den einen, für alle Anlagesituationen geeigneten Standort, sondern in der Regel mehrere, häufig geographisch weit voneinander entfernte geeignete Standortalternativen.

 

Natürlich gibt es Städte, die regelmäßig bei Attraktivitäts-Rankings, auch bezogen auf Immobilien Investments, auf den ersten Plätzen landen. Zumeist handelt es sich dabei um wenige sehr bekannte Großstädte. Natürlich kann man nun direkt Investitionsobjekte in diesen wenigen bekannten Städten suchen. Wahrscheinlich wird man dann feststellen, daß die Konkurrenz um die guten Immobilien in diesen Städten groß ist. Damit sind wahrscheinlich auch die Preise für diese Objekte hoch und die erzielbaren Renditen für das Immobilien Investment äußerst niedrig. Wenn man z.B. im Wohnungsbau investieren möchte, wäre es dann nicht vielleicht sinnvoll, zukunftsfähige Städte zu suchen mit positiver Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur in Verkehr und Bildung, relativ geringen sozialen Problemen bei hohem Wohlstand, die Nachholbedarf im Wohnungsbau aufzeigen und für die auch in den nächsten Jahren mit weiterem Potential zu rechnen ist?

 

Das wir dies können, haben wir mit mehreren Studien, z.B. der Studie „Wohnimmobilien - Potentiale" für die Zeitschrift Immobilienwirtschaft bewiesen. Ein weiters Beispiel einer Studie auf Basis des Contor-Regio-Modells können Sie kostenlos unter nachfolgendem Link herunterladen. Für die Zeitschrift Immobilienwirtschaft haben wir 2006 deutsche Ballungsäume auf das Investitionsklima hin analysiert und in der Studie „Investitionen in Ballungsräumen" zusammengefaßt.

 

Und diese geeigneten Städte für Ihr Immobilien Investment gilt es aus der Zahl von ca. 12.000 Städten und Gemeinden in Deutschland herauszufiltern.

Makroanalyse mit Contor-Regio

Contor-Regio ist mit dem BEST OF Preis der Initiative Mittelstand 2013 prämiert worden
BEST OF Preis 2013

Diese Makroanalyse zur Auswahl der geeignetsten Städte für Ihr Immobilien Investment erfolgt nach dem Contor-Regio-Modell über das die Redaktion der Zeitschrift Manager Magazin urteilte „...Dies ließ uns einen deutschen Investment-Boom vorhersagen zu einem Zeitpunkt, an dem eine solche Vorhersage ziemlich absonderlich klang..."

 

Das Contor-Regio-Modell ist übrigens 2013 mit dem BEST OF Preis der Initiative Mittelstand im Bereich Consulting prämiert worden.

 

Innerhalb der Contor-Regio-Analyse werden die für Ihr Immobilien Investment relevanten Standortfaktoren festgesetzt. Diese hängen unter anderem von der Art des Investitionsobjektes ab. Für eine Wohnimmobilie sind sicherlich andere Standortfaktoren nebst unterschiedlicher Gewichtung zugrunde zu legen als für ein Gewerbeobjekt im Handelsbereich. Aber auch innerhalb der gleichen Immobilienart können sich unterschiedliche Standortfaktoren ergeben. Bevorzugt man speziell eine Investition im Bereich Seniorenimmobilien oder im Bereich junger Familien, im Geschoßwohnungsbau oder im Bereich der Einfamilienhäuser? Weiterhin muß die Gewichtung für diese Standortfaktoren festgelegt werden. Dabei sind Ihre Investitionsmotive und Ihre persönlichen Einstellungen bei der Festlegung der entsprechenden Faktoren wichtig. Unsere große Erfahrung kann eine wichtige Stütze bei Ihrer Entscheidungsfindung sein. Vorstehende Einzelheiten sollten diskutiert und müssen beantwortet werden, um die Contor-Regio-Standortanalyse durchzuführen.

 

Nach Eingabe des Anlageradius und der durch die Immobilienart bedingten Standortfaktoren wird eine Contor-Regio-Standortanalyse durchgeführt. So wird ein Ranking erstellt, das die geeignetsten Städte für Ihr Immobilien Investment zeigt.

 

Dieser gesamte Prozeß der Makroanalyse, also die Festlegung des Anlageradius, der Art der Immobilie, die Diskussion und Festlegung der Standortfaktoren nebst Gewichtung über die Durchführung der Contor-Regio-Analyse nebst Interpretation des Ergebnisses bis zur Darstellung des optimalen Standortes für Ihr Anlageobjekt kann in einem einzigen gemeinsamen Termin erfolgen. Hierzu sollte man sich die nötige Zeit nehmen. Da die Contor-Regio-Standortanalyse äußerst schnell und variabel ist, kann die Analyse innerhalb dieses Termins auf Basis des Diskussionsprozesses variiert werden. So kann beispielsweise die Auswirkung unterschiedlicher Gewichtungen oder der Einsatz verschiedener Standortfaktoren auf das Ergebnis geprüft werden.

 

Im Anschluß an den gemeinsamen Termin zur Erstellung der Contor-Regio-Analyse werden wir das Ergebnis mit Daten und Standortprofilen der geeignetsten Städte für Ihr Investitionsvorhaben zusammenfassen und Ihnen mit einer kurzen textlichen Darstellung der geeignetsten Städte für Ihr Investitionsvorhaben in Form einer Kurzstudie als Immobilien Investment Profil überreichen.

 

3. Sichtung des Immobilienmarktes

Gemäß des sich aus Ihren individuellen Anlageanforderungen und der Makro-Standortwahl ergebenden Immobilien Investment Profils sichten und filtern wir den Immobilienmarkt für Sie.

 

Wir sichten die Angebote in den Immobilienportalen, kontaktieren Immobiliengesellschaften und Makler in den ausgewählten Makrostandorten und/oder schalten nach Absprache gezielte Suchanzeigen in Portalen und Zeitungen. Hiermit trennen wir die Objekte, die bei einer ersten flüchtigen Betrachtung in Ihr Profil passen könnten von der in der Regel sehr großen Zahl von Immobilienangeboten.

 

Für Immobilenangebote, die Ihrem individuellen Profil entsprechen, fordern wir ausführlichere Exposés an. Wir nehmen eine erste flüchtige Bewertung der Objekte vor und holen erste Informationen über die Mikrolage der interessant erscheinenden Objekte ein.

 

Die sich bei diesem Verfahren als geeignet zeigenden Immobilien legen wir Ihnen mit den entsprechenden Exposés vor. So wird ein wichtiger Filter als Grundlage Ihrer Anlageentscheidung gesetzt. Gerne sind wir Ihnen dann in einem Gespräch behilflich, um die Vor- und Nachteile der angebotenen Objekte miteinander zu diskutieren.

 

Wir wollen die Suche des für Sie geeignetsten Immobilien Investments nicht dem Zufall überlassen.

 

Diese Recherche erfolgt in der Regel für einen zuvor festgelegten Zeitraum von beispielsweise 4 - 12 Wochen.

 

4. Besichtigung potentieller Immobilien Investments

Keine Immobilien Investition sollte ohne eine ausführliche Besichtigung des Objektes erfolgen. Auch dabei stehen wir Ihnen gern zur Seite. Aus den bisher grundsätzlich geeignet scheinenden Anlageimmobilien wählen Sie, gerne in Absprache und Diskussion mit uns, die Immobilien heraus, die als Investitionsobjekt letztlich in Frage kommen. Wir begleiten Sie bei der Besichtigung oder nehmen für Sie eine ausführliche Besichtigung der Immobilie vor. Dabei werden Objektphotos erstellt und Bemerkungen zu dem Objekt festgehalten. Wir stellen dabei Abweichungen von den Exposés fest, ermitteln offensichtliche Bauschäden und geben Ihnen eine mündliche oder kurze schriftliche Einschätzung der Immobilie. So erhalten Sie schnell eine gute Einschätzung der Eignung als Immobilien Investment.

 

Exposés, die vom Eigentümer oder vom Eigentümer beauftragten Maklern erstellt wurden, geben häufig die Sicht der Eigentümerseite wieder. Die positiven und schönen Seiten der Immobilie werden gezeigt und herausgekehrt. Dies ist aus Sicht der Eigentümerseite verständlich und natürlich und bedeutet keinesfalls, daß Unterlagen manipuliert wurden. Die Sicht des Käufers ist jedoch eine andere. Hier erfolgt eine Risikoabwägung zwischen den langfristigen Risiken und Kosten der Investition und den langfristigen Chancen und Erträgen. Eine ausführliche Besichtigung der Immobilie soll mögliche Widersprüche und Unregelmäßigkeiten aufdecken, offensichtliche Schäden feststellen, aber auch Chancen ermitteln, die sich beispielsweise aus Umnutzungen oder Erweiterungen des Objektes ergeben könnten. Eine Besichtigung ist auch wichtig, um letztlich ein Gefühl für die Immobilie und ihre Umgebung zu erhalten. Bei allen Informationsmöglichkeiten, die z.B. das Internet heute bietet, ist eine Immobilienbesichtigung daher äußerst wichtig.

 

Im Anschluß an die Besichtigung der Immobilie, werden die Eindrücke des Termins mündlich ausgetauscht und diskutiert, um so eine Einschätzung des Objektes und seine Eignung als Anlageobjekt zu erhalten.

 

5. Bewertung potentieller Investitionsobjekte

Das DEKRA-Zertifikat des Immobiliensachverständigen
DEKRA-Zertifikat

Wenn nicht bereits die Besichtigung der Immobilie ausschlaggebend für Ihre Investitionsentscheidung war, nehmen wir gerne eine professionelle Immobilienbewertung für Sie vor. Dazu ist unser Geschäftsführer als Sachverständiger für Immobilienbewertung von der DEKRA zertifiziert. Die Immobilienbewertung kann dabei in verschiedenen Detail-Stufen erfolgen.

 

Die Bewertung erfolgt als Verkehrswert- bzw. Marktwertgutachten nach § 194 BauGB. Die Berechnung dazu ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV und den Wertermittlungsrichtlinien WertR geregelt. Um das Wertgutachten zu erstellen, sind zahlreiche Unterlagen bei den verschiedensten Ämtern und Behörden zu beschaffen wie beispielsweise dem Grundbuchamt, dem Liegenschaftskataster, Gutachterausschuß, Bauamt, Planungsamt, Bauaufsicht und Sanierungsbehörde. Die beschafften Unterlagen müssen gesichtet werden und die daraus erhaltenen Informationen fließen in die verschiedensten Berechnungen ein. Daraus wird dann z.B. der Ertragswert und der Sachwert berechnet und sämtliche Berechnungen und Informationen fließen mit ausführlichen Lage- und Baubeschreibungen in das Verkehrswert- bzw. Marktwertgutachten ein. Dieses hat dann in der Regel einen Umfang von 30 bis 80 Seiten. Der Aufwand zur Erstellung des Verkehrswertes bzw. Marktwertes ist also erheblich und die Dauer bis zur Fertigstellung kann 4 bis 8 Wochen betragen. Dieses Gutachten ist dafür gerichtsfest, daß heißt, es entspricht den Anforderungen eines Gerichtes. Die Kosten für ein derartiges Gutachten sind angelehnt an § 34 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und damit abhängig vom Wert des Objektes in unseren Honorartabellen erfaßt. Durchschnittlich können Sie von Kosten in Höhe von 1 ‰ bis 3 ‰ des Immobilienwertes ausgehen.

 

Der Zeitbedarf zur Erstellung der Bewertung Ihres potentiellen Immobilien Investments spielt natürlich eine große Rolle. Wenn einmal eine wirklich interessante Immobilie in den vorhergehenden Schritten identifiziert wurde, kann die Nachfrage anderer Marktteilnehmer kurzfristige Entscheidungen erfordern. Aus diesem Grund bieten wir Ihnen auch eine Wertschätzung der Immobilie an.

 

Bei dieser Wertschätzung werden die gleichen Gesetzte und Regeln hinsichtlich der Bewertung beachtet wie bei dem Verkehrswert- bzw. Marktwertgutachten. Jedoch werden wir keine eigenen Recherchen bei Ämtern und Behörden anstellen. Wir werden die benötigten Unterlagen bei den Eigentümern anfordern und lediglich auf Plausibilität prüfen. Die Wertschätzung wird keine ausführliche Lage- und Baubeschreibung enthalten. Die Wertschätzung wird möglicherweise auch mittels einer Software erstellt, die z.B. auch bei Banken und Behörden eingesetzt wird. Die Wertschätzung ist nicht vor Gericht verwendbar. Die Wertschätzung erhalten Sie nach ca. 1 Woche.

 

Mit Einsatz dieser 5 Module und unserer Beratung sollte Ihrem erfolgreichen Immobilien Investment eigentlich nichts mehr im Wege stehen!